Varsel om planoppstart Osloveien 24
Varsel om planoppstartDetaljregulering for Osloveien 24 (Gnr/Bnr 138/384)
Iht. plan- og bygningslovens §12-8 kunngjøres herved varsel om oppstart av planarbeid for detaljregulering av Osloveien 24. Bovigo AS sender ut varslingsbrev som plankonsulent i prosjektet.
Planens formål
Hensikten med planen er å legge til rette næringsutvikling i form av forretningslokaler, lokaler for tjenesteyting og kontorer, samt tilhørende infrastruktur og parkering for biler og sykler.
Følger av planen
Planen vil ligge som en naturlig forlengelse av en allerede vedtatt reguleringsplan, og vil derfor kunne være med på å bidra til en mer helhetlig næringsutvikling i Gjøsvika området. Røros kommune har i lengre tid arbeidet med å løse utfordringene med hvordan industribedrifter i kommunen som ligger tett på sentrum kan utvikle seg og vokse. En av løsningene det er jobbet med er å flytte industribedriftene i blant annet Gjøsvika til Havsjøveien. Dette åpner for at disse områdene kan transformeres til mer publikumsrettet næring. En fleksibel detaljreguleringsplan i Osloveien 24 vil bidra til å bygge opp under fremtidsplanene til Røroshytta og kommunens mål om næringsutvikling.
Planområdet og overordnet planstatus
Planområdet er på omtrent 7,3 daa, og er i gjeldende kommunedelplan for Røros sentrum, vedtatt 25.06.2009 avsatt til industriområde. Området er en del av Gjøsvika industriområde, og har bestemmelser som gir krav om utarbeidelse av reguleringsplan.
I gjeldende reguleringsplan «Gjøsvika industriområde», vedtatt 24.09.2009, er tomta avsatt til industri (l1). I bestemmelsene kommer det frem at det tillates oppført bebyggelse med maks gesimshøyde på 10 meter, med inntil tre etasjer. Det tillates bygninger med både saltak og flatt tak. Tillatt utnyttelsesgrad er satt til BYA maks 40%, og bebyggelsen skal ha dempet farge og være matt i overflaten.
Krav om konsekvensutredning
Det anses ikke å være behov for konsekvensutredning. Tiltaket det ønskes å legge til rette for i denne planen er allerede konsekvensutredet og godt dokumentert i reguleringsplan for Osloveien 34-36.
Innspill og medvirkning
Det legges opp til en ordinær medvirkningsprosess i henhold til bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Dette varslingsbrevet sendes til alle berørte parter, slik at de som ønsker kan komme med innspill til planarbeidet på et så tidlig tidspunkt som mulig. Utover denne varslingen vil man få muligheten til medvirkning ved offentlig ettersyn og ved høringen av ferdigstilt forslag til reguleringsplan. Behov for informasjonsmøte med berørte parter vil bli vurdert fortløpende i prosessen.
Spørsmål vedrørende planarbeidet kan rettes til:
Bovigo AS, Nygata 19, 7013 Trondheim. Eller på e-post til Andreas@bovigo.no
Frist for innspill er 07.08.2025. Innspill må merkes med «Detaljregulering, Osloveien 24 Røros», og hvem som er innsender. Innspill er offentlige og vil bli vedlagt saken for behandling av planen. Har dere spørsmål kan dere rette dette til Andreas@bovigo.no .
Reguleringsplaner
Reguleringsplaner
Vi bistår med utarbeidelse og oppfølging av reguleringsplaner. Fra idé til vedtatt plan. Enten det gjelder bolig, næring eller infrastruktur, sørger vi for en smidig prosess med god dialog mot kommune og berørte parter. Vi kjenner planprosessene og vet hva som skal til for å komme i mål.
Bovigo sørger for en forståelig og forutsigbar prosess
Hos Bovigo møter du arealplanleggere med solid erfaring fra både kommunal og privat reguleringsplanlegging. Vi kjenner prosessen, samt kravene i plan- og bygningsloven, og hjelper deg å navigere trygt gjennom dette.
Vi følger deg gjennom hele løpet – fra planinitiativ og oppstartsmøte, til ferdig detaljregulering. Vår erfaring gjør at vi kommuniserer effektivt med saksbehandlere og planmyndighet, noe som bidrar til fremdrift og forutsigbarhet i prosessen.
Vår styrke ligger i god prosessledelse, tverrfaglig forståelse og et blikk for løsninger som gagner både tiltakshaver og samfunn. Vi gjør komplekse planer håndterbare.
Dette er en reguleringsplan
En reguleringsplan er en juridisk bindende plan som fastsetter hvordan et område kan brukes og utvikles. Den består av tre hovedelementer: et plankart med rettsvirkning, planbestemmelser og en planbeskrivelse som utdyper formål, hensyn og vurderinger bak planen.
Etter plan- og bygningsloven kreves reguleringsplan ved større bygge- og anleggstiltak, eller der tiltaket kan få vesentlig betydning for miljø og samfunn. En reguleringsplan sikrer at utbygging og arealbruk skjer i tråd med overordnede føringer og hensyn – og utgjør derfor et viktig bindeledd mellom overordnet arealstrategi og konkret gjennomføring.
Det finnes to typer reguleringsplaner: områderegulering og detaljregulering.
Områderegulering er en overordnet plan som i hovedsak utarbeides av kommunen, og som legger rammene for hvordan større områder skal utvikles. Den fungerer som føring for fremtidige detaljreguleringer.
Detaljregulering gjelder som regel mindre geografiske områder og går i dybden på konkrete prosjekter. Når detaljplanen er vedtatt, danner den som hovedregel grunnlaget for å starte byggesak. Dersom det ikke finnes en områderegulering for området, forholder detaljreguleringsplanen seg direkte til kommuneplanens arealdel, som da er det overordnede plannivået.
Dette er en reguleringsplan
Reguleringsplaner kan variere mye i både omfang og kompleksitet. Noen handler om mindre justeringer av eksisterende forhold, mens andre gjelder helt nye utbyggingsområder med flere interessenter og komplekse vurderinger. Felles for alle er at prosessen er formell, juridisk forankret – og avgjørende for videre utvikling.
Planarbeidet skal avklare arealbruk, hensyn og rammer for utforming, og må forholde seg til både nasjonale- og lokale føringer og interesser. Det stilles krav til hvordan planen utarbeides, behandles og forankres i lovverket.
Hvem kan fremme en reguleringsplan?
Forslagsstiller kan være kommunen, grunneiere, utbyggere, privatpersoner eller organisasjoner. Det er imidlertid fagkyndige plankonsulenter som må stå for selve planarbeidet. Bovigo har erfaring med å bistå alle typer aktører – og sørger for at prosessen gjennomføres på en trygg, strukturert og effektiv måte.
Medvirkning er en viktig del av prosessen
Reguleringsprosessen gir naboer, offentlige instanser og andre berørte parter mulighet til å gi innspill og påvirke utfallet. Dette skjer blant annet i forbindelse med varsling av oppstart og ved offentlig ettersyn av planforslaget. Vi i Bovigo sørger for at medvirkningsprosessene håndteres ryddig, tydelig og i tråd med lovpålagte krav.
Hva skjer i praksis?
Prosessen starter med et planinitiativ, etterfulgt av dialog med kommunen. Deretter følger oppstartsmøte, utarbeidelse av planforslag, og offentlig varsling. Etter høring og eventuelle justeringer, sendes planen til kommunen for politisk behandling og vedtak. Hele løpet innebærer ofte møter med planmyndighet, tekniske vurderinger, tverrfaglige innspill og koordinering mot både grunneiere og fagmyndigheter.
Bovigo leder deg gjennom hele prosessen – fra første idé til vedtatt plan – med tydelig kommunikasjon, god fremdrift og faglig forankring i alle ledd.
Reguleringsplanprosessen
Planinitiativ
Planinitiativet er første formelle steg i reguleringsprosessen og fungerer som en forespørsel til kommunen om å starte opp et planarbeid. Her beskrives formålet med planen, bakgrunn for initiativet og om planen krever konsekvensutredning. Planinitiativet sendes til kommunen sammen med ønske om oppstartsmøte.
Kommunen vurderer deretter om det er grunnlag for å gå videre. Dersom de mener at initiativet ikke bør følges opp, kan det bli avvist – men da har forslagsstiller anledning til å be om politisk behandling.
Oppstartsmøte
Før planarbeidet kan starte, må det avholdes et oppstartsmøte med kommunen. I møtet deltar representanter fra kommunen, tiltakshaver (forslagsstiller) og plankonsulent. Hensikten er å avklare rammene for det videre arbeidet – blant annet hvilke tema som skal utredes, om det vil stilles krav til konsekvensutredning, opplegg for medvirkning, og hvordan planprosessen skal organiseres.
Kommunen skriver referat fra møtet, som senere skal følge planen gjennom videre behandling
Varsel om oppstart
Når kommunen har godkjent planinitiativet og oppstartsmøtet er gjennomført, skal det varsles oppstart av planarbeidet. Varslingen sendes til berørte grunneiere og naboer, samt relevante offentlige instanser. Det skal også kunngjøres offentlig, både i avis og digitalt.
Varslingsdokumentene inkluderer ofte referat fra oppstartsmøtet og eventuell vurdering av konsekvensutredningsplikt. Innspill kan gis av alle interesserte i en periode på minimum tre uker. Eventuelle merknader vurderes videre i planprosessen og kan få betydning for hvordan planen utformes.
Når oppstart er varslet, starter arbeidet med å utforme selve reguleringsplanen. Et komplett planforslag skal alltid inneholde tre hovedelementer: plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse med tilhøreende vurdering av risiko- og sårbarhet (ROS-analyse). Plankart og bestemmelser er juridisk bindende og dermed bestemmende for hva som kan bygges innenfor planområdet.
Supplerende dokumentasjon
Avhengig av tiltakets karakter og kommunens krav, kan det også være behov for tilleggsdokumenter. Dette kan for eksempel være fagrapporter, tekniske tegninger, trafikkvurderinger, naturmangfoldvurderinger eller visuelle illustrasjoner. Målet er å sikre at planen er tilstrekkelig belyst før den sendes ut på høring.
Når et komplett planforslag er sendt inn til kommunen, skal kommunen innen rimelig tid – som hovedregel innen 12 uker – vurdere om forslaget er klart for offentlig ettersyn. Dersom kommunen finner planen tilfredsstillende, sendes den ut på høring slik at naboer, offentlige instanser og andre berørte kan komme med innspill.
Dersom kommunen ikke finner grunn til å fremme forslaget, skal forslagsstiller informeres om dette innen tre uker etter at komplett planmateriale er mottatt.
Planforslaget gjøres tilgjengelig digitalt. Høringsperioden skal vare i minimum seks uker, og alle som ønsker det, kan komme med merknader, innspill eller formelle innsigelser.
Når høringsfristen er ute, vurderer kommunen de innkomne uttalelsene. Dersom det oppstår vesentlige endringer i planmaterialet som følge av høringen, kan det bli nødvendig med en ny høringsrunde – enten full eller begrenset – før endelig politisk behandling.
Etter at høringsuttalelser er vurdert og nødvendige endringer er gjort, sendes det oppdaterte planforslaget til kommunen for endelig behandling. Kommunen vurderer om planforslaget er klart for politisk vedtak, og legger det frem for kommunestyret.
Det endelige vedtaket kan påklages av berørte parter. Klager behandles først av kommunen. Dersom klagen ikke tas til følge, går saken videre til Statsforvalteren, som avgjør klagen endelig.
Når planen er vedtatt og har fått rettsvirkning, kan det søkes om tiltak i henhold til planen. Bovigo kan bistå deg videre med søknadsprosess knyttet til byggesaken.
Alle som fremmer en reguleringsplan, har ansvar for å legge til rette for medvirkning i tråd med plan- og bygningsloven. Medvirkning skjer først og fremst gjennom varsel om oppstart og offentlig ettersyn. I begge tilfeller skal naboer, grunneiere og relevante offentlige instanser få mulighet til å komme med innspill.
Ved behov kan det også legges til rette for direkte dialog med berørte parter, for eksempel gjennom nabomøte underveis i planprosessen.
Alle merknader som mottas, skal vurderes og dokumenteres som en del av planarbeidet. Sammen med kommunen vurderer Bovigo og tiltakshaver hvordan innspillene bør følges opp. Det er vanlig at det holdes et merknadsmøte mellom forslagsstiller og kommunen for å gå gjennom uttalelsene og vurdere behovet for eventuelle justeringer i planforslaget.
Alle mottatte innspill oppsummeres i et eget merknadsskjema som følger saken ved sluttbehandling.
Konsekvensutredninger
Servitutter
En servitutt er en rettighet eller en begrensning knyttet til en eiendom, som gir fordeler til en annen person eller eiendom. Det finnes to hovedtyper av servitutter:
- Personlige servitutter
Disse gir en spesifikk person en rettighet, som for eksempel:
- Borett
- Forkjøpsrett
Disse rettighetene er knyttet til personen og følger ikke eiendommen ved salg eller overføring.
- Realservitutter
Disse er knyttet til en annen eiendom og følger eiendommen ved eierskifte. Eksempler inkluderer:
- Veirett
- Parkeringsrett
Positiv og negativ servitutt
- Negativ servitutt: Innebærer en begrensning eller et forbud, som byggeforbud, begrenset byggehøyde, eller restriksjoner på antall boenheter.
- Positiv servitutt: Gir en positiv rettighet, som veirett, parkeringsrett, eller tilgang til en brønn.
Veirett som eksempel
Dersom naboen gir deg rett til å bruke en vei som går over deres eiendom, er det viktig å få på plass en skriftlig erklæring som kan tinglyses. Dette gir rettsvern for servitutten.
- Rettighetshaver: Den som eier eiendommen som mottar veiretten.
- Tinglysing: Veiretten registreres som en heftelse på eiendommen der veien ligger. Kun den til enhver tid tinglyste eieren av eiendommen er rettighetshaver og kan eventuelt slette servitutten.
Hvordan vi kan hjelpe?
Vi kan utarbeide en skriftlig avtale eller erklæring som sikrer rettighetene dine. Dokumentet vil være tilpasset kravene for tinglysing, slik at du får rettsvern for servitutten. Dette gir trygghet for fremtidig bruk og eventuelle eierskifter.
Mer om planprosesser
Heftelser og sletting av heftelser
Få oversikt over rettigheter og heftelser på din eiendom
Å holde oversikt over hvilke rettigheter og heftelser som gjelder for eiendommen din kan være utfordrende. Vi tilbyr profesjonell bistand for å gjøre dette enklere og mer oversiktlig.
Slik finner du informasjon selv
- Besøk norgeskart.no og søk opp eiendommen din ved hjelp av adresse eller gårds- og bruksnummer.
- Logg inn med BankID for å få tilgang til en grunnboksutskrift, som viser alle tinglyste heftelser (som pant, servitutter og avtaler).
- Grunnboksutskriften kan lastes ned som PDF for videre bruk.
Hvordan vi kan hjelpe
- Gjennomgang av heftelser
-
- Vi hjelper deg med å identifisere hvilke heftelser som kan være relevante for en fremtidig byggesak, som veirett, parkeringsplass, eller bruksrettigheter.
- Hvis nødvendig, kan vi bestille kopier av tinglyste dokumenter for nærmere vurdering.
- Avklar rettigheter
-
- Vi undersøker om viktige rettigheter, som veirett eller parkeringsplass, er tinglyst.
- Hvis rettigheten ikke er tinglyst, hjelper vi med å utarbeide en erklæring som kan signeres av eiendommens eier og tinglyses for å sikre rettsvern.
- Bestilling og rådgivning
-
- Vi kan bestille nødvendige dokumenter fra Kartverket, eller veilede deg i hvordan du kan gjøre dette selv.
Hvorfor tinglysing er viktig
Tinglysing sikrer rettighetene dine juridisk og gir trygghet ved fremtidige eiendomstransaksjoner. Vår bistand sørger for at du har full oversikt over rettighetene og heftelsene som kan påvirke bruken av din eiendom.
Med vår hjelp får du en grundig gjennomgang og profesjonell håndtering av alle spørsmål knyttet til tinglysing og rettigheter.
Sletting av heftelser
Å fjerne heftelser fra en eiendom krever ofte samtykke fra rettighetshaver, men det finnes unntak hvor sletting kan skje uten deres signatur. Her er en oversikt over reglene og hvordan vi kan bistå deg.
Hovedregel: Rettighetshavers signatur
For å slette en heftelse må rettighetshaver vanligvis signere en slettebegjæring som sendes til Kartverket. Dersom dette ikke er mulig, kan det være andre alternativer for sletting.
Heftelser som kan slettes uten signatur
- Heftelser med tidsbegrensning
-
- Enkelte heftelser utløper automatisk etter et visst antall år. Disse kan slettes uten rettighetshavers signatur.
- Sletting ex officio
-
- Etter tinglysingsloven § 31 kan du som eiendomseier be Kartverket om å slette heftelser som har blitt foreldet eller utløpt.
Typiske heftelser og slettingsregler
- Pantedokumenter:
- Gyldig i 30 år, med mindre de fornyes. Etter 30 år kan du be om sletting, med enkelte unntak.
- Servitutter og festeavtaler:
- Som hovedregel kan disse ikke slettes på grunn av foreldelse.
- Leieavtaler:
- Kan slettes dersom avtalen har en klar utløpsdato som er passert.
- Borett:
- Opphører når personen med boretten dør. Sletting kan gjøres ved å sende inn kopi av skifte- eller uskifteattest.
- Forkjøpsrett:
- Personlige forkjøpsretter kan slettes etter 25 år, i henhold til lov om løsningsretter § 6.
Hvordan vi kan hjelpe
Vi tilbyr følgende tjenester:
- Gjennomgang av heftelser:
- Vi vurderer hvilke heftelser som kan slettes og hvilke som krever videre handling.
- Fremgangsmåte for sletting:
- Vi guider deg gjennom prosessen, fra innhenting av dokumentasjon til innsending av slettebegjæring.
- Håndtering av spesielle tilfeller:
- Vi bistår med å løse komplekse saker, som sletting av heftelser hvor rettighetshaver ikke kan kontaktes.
Ved å bruke vår ekspertise sikrer du en ryddig og effektiv prosess, slik at eiendommen din blir fri for unødvendige heftelser.
Ønsker du å snakke med oss?
Vi er klare for å hjelpe deg dersom du trenger hjelp til noe, har noen spørsmål eller bare vil sparre rundt et prosjekt.
ROS-analyser
Ved utarbeidelse av reguleringsplaner stiller plan- og bygningsloven § 4-3 krav om gjennomføring av en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS). Analysen skal bidra til å identifisere forhold som kan utgjøre en risiko for liv, helse, miljø eller materielle verdier – både under og etter utbygging.
Formålet med en ROS-analyse er å kartlegge mulige uønskede hendelser, vurdere sannsynligheten for at de kan oppstå, og hvilke konsekvenser de i så fall kan få. Denne kunnskapen gjør det mulig å foreslå tiltak som reduserer risiko og øker beredskapen i planområdet.
Hos Bovigo tilpasser vi metodikken etter prosjektets karakter og omfang, og sørger for at ROS-analysen bidrar til en trygg og robust planprosess.
Innspill til kommuneplanens arealdel
Dersom du ønsker å bruke en eiendom eller et område til noe annet enn det dagens arealformål i kommuneplanens arealdel tillater, kan du sende inn et innspill til kommunen i forbindelse med rullering av planen. Dette er en mulighet for å påvirke fremtidig arealbruk.
Et slikt innspill er en forespørsel om å endre arealformålet for et konkret område. Eksempelvis kan en eiendom som i dag er avsatt til grønnstruktur foreslås omdisponert til boligformål, dersom det vurderes å være i tråd med lokal utvikling og samfunnsmessige hensyn. Andre aktuelle innspill kan gjelde formål som næring, samferdsel, fritid eller offentlig tjenesteyting.
Bovigo hjelper deg gjerne med å formulere og begrunne et slikt innspill. Merk at dette ikke er en søknad, men et innspill kommunen vurderer som del av en større planprosess. Det fattes ingen vedtak direkte, og man har ikke klagerett dersom kommunen velger å ikke følge forslaget.
Reguleringsendringer
En mindre reguleringsendring er en forenklet prosess som kan benyttes når endringene ikke bryter med hovedinnholdet i en vedtatt reguleringsplan. Endringene må være av begrenset omfang og skal ikke ha vesentlig innvirkning på planens formål, gjennomføring eller viktige hensyn som natur- og friluftsområder.
Slike endringer behandles etter enklere saksbehandlingsregler enn ordinære reguleringsplaner, og kan være et effektivt alternativ ved justeringer av f.eks. byggegrenser, adkomst eller arealformål innenfor planens rammer.
Bovigo har solid erfaring med vurdering og utarbeidelse av mindre endringer, og hjelper deg gjerne med å avklare om forenklet behandling er mulig i ditt tilfelle.